滨江集团豪掷184.35亿拿地 在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位

2022-05-09 15:12:10   来源:长江商报

在开发商普遍资金紧张、行业持续下行的状况下,杭州龙头房企滨江集团(002244.SZ)加速扩储。

2022年4月,滨江集团豪掷184.35亿拿地,在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。

但逆势拿地的背后,是其经营成本逐年增加,盈利水平在持续走低,债务攀升。

数据显示,2018年到2021年,滨江集团的资产负债率分别为77.94%、82.71%、83.70%、82.34%;毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.83%,逐年下滑。

而且,近年来,公司权益销售占比一直较低,去年滨江集团实现1691亿元销售额,在克而瑞统计的权益销售金额中,只有871.5亿元,权益占比为51.53%。

业绩方面,公司在经历了稳健增长的几年后,今年一开头就遭遇了滑铁卢。近日,滨江集团发布2022年一季报,营收净利润双双下降,营业收入61.83亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.28亿元,同比下降42.7%,销售额则大幅下降了47.22%。

逆势拿地

在楼市下行周期,滨江集团逆势拿地。数据显示,2018年至2020年,公司分别新增土地建筑面积346.97万平方米、295.39万平方米和432.24万平方米,分别耗资496.43亿元、503.71亿元和781.9亿元。上述同期,楼面均价分别为1.43万元/平方米、1.71万元/平方米和1.81万元/平方米。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,新增土地面积200.29万平方米,新增土储计容建筑面积469.4万平方米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元,平均楼面价为1.51万元/平方米,新增土储货值权益比例56.6%。

2022年4月,滨江集团豪掷184.35亿,在杭州集中供地中一举拿下11宗地块位。其中,有不少“地王”项目。据不完全统计,自2018年以来,滨江集团以最高限价成交的地块就达13次,拿下地块溢价率大多在20%以上,其中有地块溢价率高达122.27%。

因为高价拿地,盈利空间被大幅压缩。2018年到2021年,滨江集团的毛利率持续下滑,分别为35.74%、35.10%、27.04%和24.83%。

财务方面,2021年年报显示,报告期内扣除预收款后的资产负债率为65.92%,净负债率为65.97%,现金短债比为1.51倍。按“三道红线”指标来看,滨江集团为绿档。

财务状况表现良好,但其少数股东权益激增,2018年到2021年,滨江集团少数股东权益分别40.53亿元、58.45亿元、96.75亿元、168.07亿元。

业内认为,少数股东权益占比高是“明股实债”的特征之一。在“三道红线”政策的监管下,不少房企通过引进少数股东的方式来突破融资限制,以“明股实债”来掩盖债务风险,这也是房地产债务频频暴雷的重要原因。

权益占比低

2015年开始,滨江集团就步入了规模扩张的快车道。其历年年报显示,2015年至2018年,滨江集团的销售额分别是233亿元、366.8亿元、615亿元和850亿元,2019年销售规模首次突破千亿,2020年迈入行业前30,2021年以1691亿元的全口径销售金额位列行业第22。

2021年,滨江集团实现营业收入379.76亿元和归母净利润30.27亿元,分别较上年同期增长32.8%和30.06%。

而2022年一季度,滨江集团营业收入61.83亿元,同比下降16.8%;归母净利润2.28亿元,同比下降42.7%,销售额则大幅下降了47.22%。2022年销售目标,滨江集团定下的数字是1500亿元-1600亿元。

为了加速规模扩张,公司选择牺牲利益,通过小股操盘,以较低的权益占比带动项目投资,虽然将项目大部分市场风险转嫁出去,以实现规模增长,但投资方由于持有较多权益分走了大部分项目利润。

而且,近年来,公司权益销售额的增速并未与流量销售额的增速形成正比。2015年时,其权益占比还有近69%,而后逐年下降。2021年滨江集团实现1691亿元销售额,在克而瑞统计的权益销售金额中,只有871.5亿元,权益占比为51.53%,仍然处于一个较低水平。

针对权益占比低的质疑,滨江集团董事长戚金兴曾作出回应:“很多信息都说滨江权益占比不高,但实际在合作过程中,95%的项目都由滨江承担开发建设,项目服务管理收入就达到8亿多,为滨江利润做出巨大贡献。随着公司发展,权益比例会逐步提高。”

为寻求更多的业绩增长点,滨江集团提出未来十年的“1+5”战略,除了传统的地产开发之外,滨江集团还将尝试布局其他领域,“1+5”之中的“5”指的分别是物业服务、租赁、酒店、养老及其他产业投资板块。

全国化频遇阻

素有“杭州地产一哥”之称的滨江集团,在2007年以前,一直在大本营杭州开展业务。2020年,滨江集团整体战略布局转为“深耕杭州、走出浙江”,集中注意力打开外地市场。

随着外来房企不断向杭州及浙江市场渗透,进一步威胁到公司大本营市场。数据显示,2018年至2020年,滨江集团在杭州地区收入分别为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元,在公司收入中所占比重分别为90.83%、59.34%和38.23%。2020年,公司在杭州地区市场毛利率为24.37%,同比减少22.01个百分点。

滨江集团在2015年起就开始向一二线城市进军,然而扩张过程并不顺利,几乎“自残式”的向外揭开了区域房企的生存困境。

2016年,滨江集团牵手安远控股进军深圳市场,拟共同开发深圳旧改项目龙华区安丰工业区地块。结果因安远控股实控人陈族远涉案,项目无疾而终,滨江11.6亿元投资款也打水漂。

同年12月,滨江集团进军上海市场,耗资7.98亿元收购中崇集团旗下上海崇滨持有的上海湘府10%股权,成立合资企业中崇滨江、浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园3期项目。另外,滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司借款7.06亿元。

该项目因故搁浅之后,滨江集团将中崇集团诉至法院,上海国际经济贸易仲裁委员会已于2020年1月裁决,由于目前各方达成的协议仍在履行过程中,相关资金回收存在不确定性。

全国化扩张频受阻碍,滨江集团又将精力聚焦到杭州大本营。2021年滨江集团在杭州、浙江省内城市及省外的南京和广州新增土地储备,目前公司已覆盖浙江省包括杭州在内的11个地级市。

2021年,滨江集团新增土地储备项目38个,其中杭州占60%,浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比25%,浙江省外占比15%,有11块地由并购得来,土地面积为635376平方米,权益对价为60.47亿。

滨江集团表示,目前在区域布局方面,公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的发展战略,重点布局“三省一市”,将在大本营杭州的持续发展放在首位。

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央广网太原5月7日消息(记者任重)山西省太原市政府新闻办于今日召开新闻发布会,介绍疫情防控相关情况。记者从会上获悉,太原市快递全行业恢

特斯拉:后驱Model 3五年跑10万公里 每行驶1.6公里成本4元

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零百4.4、续航730!2022款比亚迪唐EV预告:30万买吗?

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深圳龙岗布吉一村项目计划调整(草案)公示 拆除面积9.45万㎡

项目申报主体为深圳市百合控股集团有限公司,更新后将为居住和商业功能区,计划拆除范围内应落实不少于17115 9㎡教育设施用地,5952 1㎡公园绿

南通市经开总公司6亿元中票将付息 债项利率6.26%

本期债券于2018年5月16日发行,发行期限5年,发行金额人民币6亿元,本计息期债项利率6 26%,付息日为2022年5月16日,本期应偿付利息金额为人民

因与滨江交易事项 阳光城2021年中票触发事先承诺条款

阳光城2022年一季度末合并财务报表的净资产为383 11亿元,本次拟交易对价超过了发行人最近一期合并财务报表的净资产10%以上。因此触发了《募集

北京朝阳区:对承租国有房屋的服务业中小微企业减免6个月租金

对2022年承租国有房屋的服务业中小微企业和个体工商户减免6个月租金,同时鼓励非国有房屋业主适当减免租金。

华发集团10亿元超短期融资券拟于5月14日兑付 利率为3.18%

本次债券简称“21华发集团SCP008”,发行总额为10亿元,本计息期债券利率为3 18%,兑付日为2022年5月14日。

5月底前 微软将签署Windows1122H2的RTM正式版!

多方消息称,微软预计会在5月底之前签署Windows 11 22H2的RTM正式版。22H2的交稿也就意味着23H2开始提上日程,可是付诸Dev通道测试了。事

德信地产新增投资杭州弘贤 投资比例92.5%

德信地产集团有限公司新增投资杭州弘贤企业管理合伙企业(有限合伙),投资比例92 5%,认缴出资额1480万元。

租约到期不续约 广州百佳永辉富景花园店5月9日停止营业

据了解,百佳永辉富景花园店自2002年开业至今。谈及闭店清仓的原因,工作人员表示,因店铺租约到期,出于业务长远发展考虑,到期后将不续约。

德辉集团首进江门 底价1.26亿获鹤山沙坪街道1宗商住地

该宗地位于鹤山市沙坪街道梁赞路北侧,规划为商住地,出让面积约2 06万㎡,容积率≤2 8,建筑面积≤约5 78万㎡(其中商业建筑面积≤约1 16万㎡)。

福州市房管局:推进四城区被征收村集体留用地补偿款对接安置工作

今年来,福州市房管局多次召集市财政局、市土发中心及四城区政府召开村集体留用地补偿款及村财对接商贸综合用房专题推进会议,梳理市级统建安

福州今年1-4月缴存职工累计提取住房公积金突破600亿元

实现至2013年提取突破百亿以来的第五个新百亿的跨越。

安徽亳州挂牌3宗商住地 总起价4.5亿元

安徽亳州市谯城区挂牌3宗商住地,总出让面积151122㎡,总建筑面积302244,总起价45230万元,预计于6月1日拍卖。

广西北部湾投资集团完成发行10亿元中期票据

其中,品种一简称“22北部湾投MTN002A”,发行总额8亿元,发行利率3 25%;品种二简称“22北部湾投MTN002B”,发行总额2亿元,发行利率3 98%。

山西省邮政公司寄递业务恢复生产运行

山西省邮政公司寄递业务恢复生产运行,主流媒体,山西门户。山西新闻网是经国务院新闻办审核批准,由山西日报报业集团主管、主办的山西省重点新

山西省公安厅交通管理局通告

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驾驶证被扣分了?亲测12123学法减分真的有用

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他们用心守护那片绿

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当好经济发展的助推器

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把更多金融“活水”引向市场主体

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3月山西5市获得环境空气质量改善奖励资金 最高超170万元

(图片来源:视觉中国)央广网太原5月8日消息近日,山西省生态文明建设和污染防治攻坚战领导小组办公室发出关于2022年3月份各市环境空气质量改

云南康旅控股集团新增5亿元股权出质

出质股权标的企业景洪诚康农业食品发展有限公司,出质股权数额5亿元,占云南康旅集团所持股份比例100%。

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宏立城法定代表人肖春红成被执行人 执行标的约3.94亿元

观点新媒体获悉,贵州宏立城集团有限公司、贵阳宏益房地产开发有限公司等5家公司的法定代表人肖春红新增两则成为被执行人信息,执行标的合计约

广州修订提高工业用地利用效率实施政策 普通工业用地提高容积率

办法》显示,新型产业用地(M0)原则上在市级核心区、区级核心区,以及已建、在建或已办理规划选址手续的轨道交通站点周边500米范围以外选址。

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此次冻结股权标的企业为东莞佳兆业实业有限公司,冻结权益数额为5100万元,冻结期限从2022年4月12日至2025年4月11日。

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