【财经分析】千亿元赛道崛起 私募REITs有望成为城投转型的“破局利器”

新华财经上海11月27日电（记者 杨溢仁）自2020年我国REITs试点启动以来，资本市场已逐步形成公募与私募协同发展的多层次格局。

其中，私募REITs以其发行条件宽松、机制灵活等优势，成为盘活存量资产的重要工具，尤其在助力城投企业化解债务、实现市场化转型方面发挥着不可替代的作用。

业内人士判断，未来三年私募REITs增长动力强劲，市场规模有望在2028年突破千亿元，较当前规模实现数倍增长。

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规模加速扩容：机制优势驱动市场“量质齐升”

需指出，私募REITs通常被视作Pre-REITs和公募REITs的中间态，属于同一类产品的不同阶段。该产品的推出，有助于打通Pre-REITs到公募REITs的全链条，为盘活存量资产提供了进一步的便利。

相较于公募REITs的快速发展，我国私募REITs市场虽起步稍晚，但近年来已进入加速落地阶段，凭借差异化定位形成了独特的发展优势。

特别就市场规模来看，私募REITs正实现从“破冰”到“扩容”的跨越。

可以看到，2023年12月，我国首单持有型不动产ABS（私募REITs）项目“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功发行，标志着私募REITs市场正式启航。

根据券商统计，截至2025年9月末，全市场已发行私募REITs共14单，累计发行金额达213.81亿元；同期挂网的待发行项目达39单，累计拟发行规模高达877.74 亿元。鉴于私募REITs的审核周期普遍小于2个月，远快于公募REITs，叠加 2025年“782号文”的推出为REITs市场扩容奠定了制度基础，因此业内普遍判断，2026年私募REITs的市场规模将实现快速增长，大概率会突破到300亿元至400亿元区间。

这一增长态势背后，是私募REITs对公募REITs的有效补充——在公募REITs严格的审核标准下，大量暂未达到准入条件但具备稳定现金流的资产，通过私募REITs实现了证券化退出。

“发行端的核心优势成为了该市场增长的关键驱动力。”一位保险机构投资人告诉记者，“与公募REITs相比，私募REITs在资产准入上更为灵活，商业物业、写字楼、未达公募标准的基础设施等均可入池；私募的审核流程相对公募也会大幅缩短，参照ABS执行的审批机制，平均周期仅一至两个月；交易结构更简洁，采用‘专项计划+项目公司’的单一管理人模式，避免了公募基金的复杂架构，决策效率显著提升。”

城投转型破局：从债务化解到运营模式革新

多位受访的业内人士告诉记者，私募REITs的“横空出世”为城投平台的转型发展提供了一条解题的“新思路”。

长期以来，城投企业背负着大量基础设施类“重资产”，面临债务高企、运营效率偏低的转型困境。而私募REITs通过“资产活化-收益重构-模式升级”的全链条赋能，有望成为城投企业从“融资平台”向“市场化运营商”转型的核心工具。

聚焦实践层面，盘活存量资产、化解债务风险是私募REITs的首要价值。城投企业持有的高速公路、产业园等资产虽具备稳定现金流，但流动性较差，“资产沉睡、债务高悬”的问题始终较为突出。

“私募REITs能通过真实出售资产，实现资金回笼，直接降低资产负债率。”前述投资人指出，“这种权益融资模式不会增加原始权益人的新增负债，完全契合国家‘防风险、降杠杆’的政策导向，为城投企业破解债务难题提供了合规路径。”

不仅如此，发行私募REITs还能倒逼城投企业改变运营模式（要求底层资产具备持续稳定的现金流，促使城投企业从“重建设、轻运营”的传统模式转向“运营优先”的市场化路径），构建市场化盈利体系，实现更深层次的转型价值。

“私募REITs对城投企业的价值远超单纯的融资工具。”一位地方城投企业的投资部负责人在接受记者采访时指出，“通过资产证券化倒逼运营能力提升，再以运营能力支撑资产持续增值，最终有助于企业形成‘资产盘活-资金回笼-新资产培育’的闭环，为城投转型提供可复制的实践路径。”

公开数据显示，2025年1月至10月，城投债的累计发行规模约4.6万亿元，同比下降了16.2%；净融资约减少1852亿元，连续7个月为负，再融资压力可见一斑。

多位券商分析师与业内专家向记者表示，短期内，城投企业融资的结构性压力难消。在此背景下，私募REITs市场的扩容料势在必行。

生态协同构建：破解瓶颈迈向高质量发展

尽管私募REITs市场前景广阔，但在退出渠道、流动性、制度建设等方面仍面临诸多瓶颈。

记者观察发现，当前私募REITs市场发展面临的核心问题集中在三个方面。一是退出渠道单一，与公募REITs的衔接机制不甚顺畅。公募REITs是私募REITs最主要的退出通道，但公募审核标准严格、周期长，这导致私募REITs退出效率偏低，影响了投资机构的积极性。二是流动性依旧不足，二级市场交易清淡。私募REITs以私募方式发行，投资者范围受限，缺乏专门交易平台与做市商制度，导致资产难以转让，投资者退出困难。三是制度体系不完善，存在估值标准模糊、信息披露不充分等问题。部分城投项目因资产权属不清、历史遗留问题多被驳回，而差异化估值体系的缺失则容易引发定价争议。

针对上述问题，业内专家建议，需从机制衔接、市场建设、制度完善三个维度构建解决方案。于退出机制方面，应明确私募REITs与公募REITs的转化规则，建立“绿色通道”缩短审核周期。与此同时，通过健全衔接机制、简化审核流程，提高私募REITs转公募的效率，构建“私募培育、公募退出”的良性循环。

于流动性提升方面，国内应发展私募REITs二级市场，建立区域性交易平台，探索竞价交易专区；另一方面，引入做市商制度，鼓励券商等机构为产品提供报价服务，降低交易摩擦。此外，还可通过适度放宽投资者准入条件，吸引保险、社保等长期资金入市，扩大投资者群体，从根本上改善流动性供给。

再就制度体系的完善考虑，当前强化标准建设与风险防控迫在眉睫。举例来看，就估值定价考虑，管理层应制定统一的私募REITs估值指引，结合资产类型建立差异化定价模型，并要求定价预留10%至20%的安全边际，避免虚高定价风险；至于信息披露方面，应建立穿透式监管框架，强制要求披露运营核心数据、资本开支明细，每季度发布运营报告，解决信息不对称问题；针对城投项目的资产瑕疵问题，可通过Pre-REITs基金提前孵化资产，完善权属证明与合规手续，降低发行风险。

总而言之，私募REITs虽并非城投转型的“万能药”，但无疑是当前政策与市场环境下的“关键跳板”。随着多层次市场体系的完善、制度障碍的破除，私募REITs有望成为城投企业化解债务、转型发展的工具，更将成为激活不动产市场活力、推动基础设施高质量发展的重要力量，将在资本市场服务实体经济的进程中发挥越来越重要的作用。

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