关键字：房产买卖 合同书履行 违约金

【裁判员关键点】

1、买卖协议归属于双务合同，买卖方互负看待计付责任，一方早已履行合同义务另一方也应当履行约定责任。

2、一方当事人的违约个人行为已组成全局性违约导致彼此不可以完成合同生效目地时，另一方当事人才具有法定解除权。当事人一方确立表明或是以自身的个人行为说明不履行合同义务的归属于之上情况。

3、违约金的金额一般不超过具体损害，约定的违约金过高的，人民法院会适度调节。但确立表明违约，假如约定违约金额未显著过高，人民法院将会会适用。

【案件介绍】

2018年1月28日，原告张哲（承包方）与被上诉人尚剑媛（招标方）、内蒙古自治区联德房产经纪公司（丙方）签署了《买卖合同书》，合同规定定本包含3个文档即《房屋买卖合同》、《过户、按揭代理合同》、《居间服务合同》，同一天三方还签署了合同补充协议及交易定金合同书一份。所述合同书中约定由承包方选购招标方户下坐落于乌海市新区艺术厅北街小寰球居民小区的房子一套，总建筑面积73.33平米，市场价为RMB75万余元，彼此约定购房款付款采用首付款加借款，即承包方于2018年2月13此前将43万余元付款给招标方，剩下购房款30万余元在房屋产权迁移备案并办理抵押办理手续且个人公积金管理处准许借款后最迟不晚于2018年3月25日付款给招标方。招标方应在其书面形式查收首付当天申请办理房屋产权登记并于2018年4月30此前将房子交由承包方。承包方于2018年1月28向招标方付款订金2万余元。如招标方回绝将该房屋出售信息给承包方或是提升房子价钱即组成违约，招标方应在违约个人行为产生生效日五日内，以等于该房子总合同款的20%向承包方付款违约金，并付款丙方应扣除双方的全部花费。上告合同签订后，原告按合同书约定向被上诉人付款订金2万余元，在其中1万余元交货内蒙古自治区联德房产经纪公司存放。

【异议聚焦】

被上诉人电话通知原告不卖房，原告未依照合同书约定支付，先违约方是哪方？违约金是不是过高？

【有关法条】

《中华人民共和国合同法》第六十条当事人理应依照约定全方位履行自身的责任。

当事人理应遵照诚实信用原则标准，依据合同书的特性、目地和买卖习惯性履行通告、帮助、信息保密等责任。

第九十四条有以下情况之一的，当事人能够 终止合同：

(一)因不可抗拒导致不可以完成合同书目地；

(二)在履行限期期满以前，当事人一方确立表明或是以自身的个人行为说明不履行关键负债；

(三)当事人一方延迟履行关键负债，经催告函后在有效期内仍未履行；

(四)当事人一方延迟履行负债或是有别的违约个人行为导致不可以完成合同书目地；

(五)法律法规的别的情况。

第九十七条合同解除后，并未履行的，停止履行；早已履行的，依据履行状况和合同书特性，当事人能够 规定恢复正常、采用别的防范措施，并有权利规定损失赔偿。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符约定的，理应担负再次履行、采用防范措施或是损失赔偿等违约义务。

第一百一十四条当事人能够 约定一方违约时理应依据违约状况向另一方付款一定金额的违约金，还可以约定因违约造成的损害损失赔偿的计算方式。

约定的违约金小于导致的损害的，当事人能够 恳求人民检察院或是仲裁委员会给予提升；约定的违约金太过高过导致的损害的，当事人能够 恳求人民检察院或是仲裁委员会给予适度降低。

当事人就延迟履行约定违约金的，违约方付款违约金后，还理应履行负债。

【案子数据库索引】

一审:乌海市新区人民检察院（2018）内0102民初3716号（2018年8月26日）

【裁定結果】

1、被上诉人尚剑媛于本裁定起效后十日内退回原告张哲订金1000元；

2、被上诉人尚剑媛于本裁定起效后十日内赔付原告张哲违约金15万余元；

3、驳回申诉原告张哲别的诉请。

【裁判员原因】

合并审理签署的《买卖合同》及《补充协议》，系彼此当事人真正意思表示，合同书內容不违背法律法规、行政规章的强制要求，合同书合理合法合理，彼此理应依照合同书约定履行分别的权利与义务。原告依约付款了订金，彼此买卖协议中约定被上诉人理应在2018年2月13此前，将房子首付430000元交货原告，被上诉人回绝将房屋出售信息给原告或是提升房子价钱即组成违约，被上诉人应在违约个人行为产生生效日五个工作日之内，以等于该房子原价的20%向原告付款违约金。原告出示的音频证实被上诉人回绝再次履行合同书，被上诉人违约在先，故原告恳求被上诉人担负违约金150000元的需求，我院给予适用。

被上诉人编造谎言违约金太高，恳求减少，因为该房子所在城市段挨近院校，全国房价上涨较快，被上诉人的违约，造成 原告以该价钱早已没法选购到同样地区。同样总面积的房子，彼此的约定并不高与原告因而导致的损害，故被上诉人的该辩驳，我院未予适用。

【实例注解】

此案归属于房产买卖合同书，当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符约定的，理应担负再次履行、采用防范措施或是损失赔偿等违约义务。

当事人能够 约定一方违约时理应依据违约状况向另一方付款一定金额的违约金，还可以约定因违约造成的损害损失赔偿的计算方式。