撰文|蜜姐&编写|楚琦

房地产企业们继上年聚堆赴港发售以后，2020年仍然是激情不降，终究能进入车内就代表着多了一个极其便捷的股权融资（收种）方式。

5月20日，广州富力系的实地地产发展趋势有限责任公司（下称“实地地产”）向香港交易所提交了一份长达734页的招股说明书。

大家应当怎样去对待这种赴港发售的房地产企业们，尤其是一些对地产股很感兴趣的盆友，还得从掌握他们下手。

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实地地产谈不上大房地产企业，但是它和许多 房地产企业有很大的区别，因为它从一开始就会有树木靠谱：富力集团。

实地地产开创于2006年，其创办人张量，是富力集团联席董事长、首席总裁张力的独生子。这个企业早前关键便是做广州富力的业务流程，做其承建方及室内装修等。

张量沒有挑选接任，或许不一定是与儿子不愿。富力集团有俩位创办人：李思廉和张力。

据天眼查显示信息，富力集团控股股东为李思廉，最后获益股权为32.43%，张力的最后获益股权为31.19%。

但是，实地地产還是很显著归属于广州富力系。这一点针对了解这个企业的发展趋势板图很重要。

张量的项目投资和创立公司工作能力還是十分强。据新闻媒体，他曾依次创立过数十家企业，涉足项目投资、房地产、梯媒（后被分众传媒回收）、智能家居系统、餐馆等好几个行业。

实地地产官网也声称，“起源于房地产而不仅于房地产”，为自己的标识是：科技赋能房地产，搞“聪慧住房”，自然主要经营的业务仍然是房地产。

涉足广的益处是，其爸爸张力曾公布表明，张量有自身的企业，不担忧孩子，都没有让孩子接任的方案。

不好的一面是，做为房地产二代，张量好像错过集中化火力点迅速发展壮大实地地产的好时机。

实地地产的招股表明中，还可以见到该公司简介发展史的內容，2006-2012年，整整的六年，并无实际性的大发展趋势，错过一轮房市的火爆市场行情。

2013年，实地地产才从广州市，迈向全国性，将业务流程拓宽来到贵州省、江苏省等地。

其招股说明书公布，现阶段实地地产已遮盖大湾区、长江三角洲地区、京津冀一体化地域、华东和中西部关键市区及东北地区的14个省区或市辖区的25个大城市。

公布的数据信息显示信息，2017年市场销售排名前50强的房地产企业，90%在国内和在我国中国香港完成了发售。而近些年，A股金融市场针对房地产企业十分慎重，房地产企业们的IPO基本上没有什么进度。

虽然实地地产追上了近期一轮房市的火爆市场行情，也完成了全国性合理布局，但显而易见错过发售的最佳时机。

而房地产调控从2017年不断迄今，并无实际性松脱的征兆。

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在房地产业加快售出的环节，要不做大要不被回收或取代，这也是中小型房地产企业最近几年前赴后继赴港发售的缘故之一。

说真话，如今冲击性发售的房地产企业们，境遇甚为难堪。

不论是经济发展大环境還是制造行业自然环境，早已发生了全局性转变。今日（5月22日）出炉的政府部门工作总结报告，再度严格执行了“房住不炒”。

实地地产倒是为发售铆足了劲。近期2年从碧桂圆、泰禾、中海国际等好几家著名房地产企业“挖”管理层。

例如，2020年4月，被任职为实地地产监事会主席兼CEO的刘森峰。

他曾是“宇宙空间房地产企业”碧桂圆的前大牌明星管理层，在出任碧桂圆江苏省地区首席总裁时，2016年造就了江苏省地区销售总额367亿的销售业绩，称得上“一天一个亿”的制造行业神话传说。

业界称刘森峰为“房地产打工皇帝”，这名热血传奇房地产人，到实地地产后，仍然是利欲熏心。

2020年，他公布表明：“绝大多数企业都是减速，例如均值降至60，这个时候大家跑80，略微快一点点，就存有弯道超越的赢面了。”因此，实地地产2020年的发展趋势速率列入稍高于同行业均值。

招股书显示信息，实地地产2017-2019年，其总盈利由38.71亿人民币升至83.24亿人民币，复合型增长率为46.6%；当期息税前利润由4.15亿人民币升至17.06亿人民币，复合型增长率为102.9%。

但是，当期实地地产的净利润率并不是同步增长。2017-2019年，其净利润率各自为8.4%、13.3%和9.1%。

而房地产企业的“缺陷”，经营规模扩张，债务的工作压力便会持续上升，实地地产也概莫能外。

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招股书公布，实地地产2017年的净净资产收益率达到38.09倍。

为发售近些年该数据信息明显改善，各自为5.33倍和2.25倍，招股书的表述是“关键因为公司股东应占利益提升”（见今天语汇）。

但是，对比制造行业均值净负债率水准，实地地产的去杠杆化显而易见还得勤奋。尤其是短期内清偿债务的工作压力甚为显著。

据公布，实地地产截止2020年3月31日，须于一年内或于规定时还款的贷款银行和别的贷款累计约为42.88亿人民币。

截止2019年底，实地地产须于一年内或于规定时还款的贷款银行为14.03亿人民币，别的贷款为21.81亿人民币，累计35.84亿人民币，占2019年底总贷款的28.32%。

但2019年底，实地地产的现钱及现金等价物约为20.39亿人民币，小于一年外需还款的贷款，空缺超15亿，短期内还钱的工作压力显而易见。

因扩张的脚步加速，2017-2019年，实地地产的现钱及现金等价物显著降低，各自为45.76亿人民币、42.16亿人民币、20.39亿人民币。

这也是近年来才刚开始积极主动扩张、努力实现赴港发售房地产企业们的相互窘境。

一方面，房地产调控不释放压力，限购指导价；一方面，迫不得已借大量的钱扩张发展壮大，防止被小鱼“吞掉”。发售好像变成了最好是的挑选。

据新闻媒体，2019年有16家涉房公司（房地产企业、物业管理公司）发售，在其中14家赴港发售。

但是，现如今赴港发售的房地产企业排长队打挤状况显著。克而瑞的数据信息显示信息，截止2020年4月末，在香港交易所排长队IPO的房撼动房地产企业拆分业务流程企业高达18家！

弯道超越的难度系数已云泥之别。